德資企業(yè)馮阿登納找了3年，跑遍滬上多個(gè)園區(qū)，終于在松江區(qū)佘山鎮(zhèn)G60佘山智造園租到了滿(mǎn)意的廠房。入駐園區(qū)僅半年，馮阿登納就納稅4500萬(wàn)元，下階段還將繼續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)能。

這個(gè)名為G60佘山智造園的園區(qū)，原來(lái)是一塊幾乎“零”稅收和產(chǎn)出，產(chǎn)能落后的低效工業(yè)用地。佘山鎮(zhèn)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)等盤(pán)活工業(yè)用地新方式，將園區(qū)打造成高品質(zhì)現(xiàn)代化工業(yè)廠房，預(yù)計(jì)今年稅收過(guò)億元，國(guó)家級(jí)專(zhuān)精特新重點(diǎn)“小巨人”企業(yè)航天智造（上海）科技有限責(zé)任公司、神沃電子等一批優(yōu)質(zhì)企業(yè)慕名而來(lái)。

華麗轉(zhuǎn)身背后，是佘山鎮(zhèn)探索工業(yè)土地二次開(kāi)發(fā)利用，提升畝均產(chǎn)值的路徑。值得關(guān)注和探討。

探索工業(yè)用地盤(pán)活全新思路

佘山智造園位于佘山工業(yè)區(qū)明業(yè)路801弄，前身是民營(yíng)企業(yè)上海透明思考琉璃藝術(shù)品有限公司，長(zhǎng)期以來(lái)面臨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、核心競(jìng)爭(zhēng)力缺失、產(chǎn)業(yè)附加值低、產(chǎn)出低效等情況。

多年來(lái)，在寸土寸金的佘山腳下，這片83畝土地一直沒(méi)有產(chǎn)出。隨著G60腦智科創(chuàng)基地和上海腦中心國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室相繼落戶(hù)，佘山產(chǎn)業(yè)定位重新更迭是趨勢(shì)所然，這83畝低效工業(yè)用地成為佘山鎮(zhèn)的心病。

陷入僵局之際，佘山鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)企業(yè)有轉(zhuǎn)讓土地，收攏資金的打算后，決定積極推動(dòng)土地二次開(kāi)發(fā)利用。隨后，佘山鎮(zhèn)因地制宜，由鎮(zhèn)屬發(fā)展公司對(duì)該企業(yè)進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)，將原有老廠房予以拆除，結(jié)合先進(jìn)制造業(yè)對(duì)現(xiàn)代廠房、特種廠房急迫需求，高標(biāo)準(zhǔn)、前瞻性設(shè)計(jì)，將工業(yè)用地建設(shè)成品質(zhì)媲美商業(yè)樓宇，擁有7.29萬(wàn)平方米建筑面積的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。

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與目前較為普遍，利用土地容積率差做文章的存量工業(yè)土地二次開(kāi)發(fā)路徑不同，佘山智造園的容積率僅有1.0左右，與之前的老式廠房并沒(méi)有多少差別。如果沒(méi)有增量土地面積，如何打平土地收購(gòu)、新建廠房等近4億元的總成本？?jī)H靠租金，何時(shí)才能回本？

“除特殊工藝要求，市相關(guān)部門(mén)建議佘山廠房一般不超過(guò)18米，容積率在1.4以?xún)?nèi)。”佘山鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)孫陳嘯告訴記者，自2019年項(xiàng)目建設(shè)伊始，佘山鎮(zhèn)便決定創(chuàng)新思路方法，不再拘泥于“先筑巢，再引鳳”的傳統(tǒng)招商思路，采取建設(shè)施工與圖紙招商同步進(jìn)行的策略，利用G60腦智科創(chuàng)基地的溢出效應(yīng)，結(jié)合全員招商機(jī)制，打造高品質(zhì)的花園式辦公園區(qū)，引入先進(jìn)制造業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)。

在G60佘山智造園，記者看到園區(qū)道路寬闊，地上鋪設(shè)瀝青，一棟棟十多米高的廠房高聳。廠房按照入駐企業(yè)產(chǎn)業(yè)特征和企業(yè)個(gè)性化需求，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化設(shè)計(jì)提高載體適用性，在經(jīng)典廠房基礎(chǔ)上融入產(chǎn)業(yè)特質(zhì)，確定產(chǎn)業(yè)特征所應(yīng)的建筑層高、荷載要求、空間尺度等，滿(mǎn)足入駐企業(yè)蒸汽、熱水、冷水、電力等方面的綜合能源需求。

廠房品質(zhì)高固然好，但這樣的模式是否只是“盆景”，難以復(fù)制？

孫陳嘯坦言，這不是筆虧本生意，要算“大賬”和“長(zhǎng)遠(yuǎn)賬”。這樣高品質(zhì)的廠房，佘山鎮(zhèn)僅以一元每日每平方的低廉價(jià)格租給企業(yè)，給企業(yè)進(jìn)一步讓利。但要企業(yè)入駐有門(mén)檻，需要和園區(qū)簽訂“租稅聯(lián)動(dòng)協(xié)議”，將租金與地方貢獻(xiàn)稅收掛鉤，要求企業(yè)每租賃1000平方米廠房，需納稅100萬(wàn)元。

高稅收與低租金聯(lián)動(dòng)，是佘山鎮(zhèn)對(duì)存量工業(yè)用地二次開(kāi)發(fā)，打造高品質(zhì)園區(qū)的關(guān)鍵?！鞍凑战衲甑淖饨鸹貓?bào)率以及稅收規(guī)模，預(yù)計(jì)佘山鎮(zhèn)將在7年內(nèi)回本。”孫陳嘯說(shuō)，通過(guò)多渠道籌集資金，高質(zhì)量招商和運(yùn)營(yíng)，佘山鎮(zhèn)以重資產(chǎn)收購(gòu)的形式，激發(fā)存量工業(yè)用地活力，贏取招商引資先機(jī)。“今年預(yù)計(jì)園區(qū)畝均稅收超百萬(wàn)元，產(chǎn)值15億元以上，發(fā)展勢(shì)頭良好?！?/p>

園區(qū)發(fā)展迎來(lái)全新機(jī)遇

佘山鎮(zhèn)一直有“滬上之巔”美譽(yù)，擁有較好自然稟賦資源同時(shí)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不免受到限高、限容積率等客觀條件約束。螺螄殼里做道場(chǎng)，打造高品質(zhì)的花園式辦公園區(qū)是佘山鎮(zhèn)近年來(lái)的探索方向。

“除了廠房完全按照我們需求建設(shè)，這里的環(huán)境也特別好，距離佘山直線距離僅1公里?！瘪T阿登納真空設(shè)備（上海）有限公司總經(jīng)理張振昊告訴記者，在工業(yè)園區(qū)享受著抬頭見(jiàn)山，低頭見(jiàn)綠的品質(zhì)生活。

據(jù)了解，馮阿登納上海公司從事真空鍍膜領(lǐng)域高端裝備的研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、安裝調(diào)試及售后服務(wù)等。近年來(lái)，由于企業(yè)在中國(guó)的客戶(hù)越來(lái)越多，決定在中國(guó)生產(chǎn)組裝原需進(jìn)口的設(shè)備和零部件部件。

“因?yàn)橐a(chǎn)特種裝備，光一個(gè)真空腔體零部件就重達(dá)三十噸，還要層高達(dá)10米以上，這對(duì)廠房的要求特別高。”張振昊說(shuō)，當(dāng)時(shí)請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)第三方企業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)企福集團(tuán)在滬上園區(qū)找了三年，跑遍多個(gè)滬郊街鎮(zhèn)園區(qū)，都沒(méi)找到符合要求的廠房。

超預(yù)期的高品質(zhì)廠房，讓企業(yè)留了下來(lái)，堅(jiān)定了在國(guó)內(nèi)設(shè)廠生產(chǎn)的信心。今年2月，剛建設(shè)好新廠房的馮阿登納就拿下一筆價(jià)值3.5億元的訂單，發(fā)展蒸蒸日上。

“松江佘山的綜合成本最低。我們一臺(tái)機(jī)器需要兩萬(wàn)多個(gè)零部件，75%在長(zhǎng)三角地區(qū)生產(chǎn)，利用G60滬昆高速和長(zhǎng)三角G60科創(chuàng)走廊戰(zhàn)略，我們做到供應(yīng)鏈最穩(wěn)定，成本最低?！睆堈耜桓锌卣f(shuō)。

隨著馮阿登納成為園區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目，讓佘山鎮(zhèn)在存量工業(yè)用地二次開(kāi)發(fā)過(guò)程中，堅(jiān)定走高質(zhì)量招商和運(yùn)營(yíng)，打造高品質(zhì)園區(qū)，導(dǎo)入高附加值產(chǎn)業(yè)之路。

“如果按照高容積率設(shè)計(jì)，可以造更多的廠房，但會(huì)顯得擁擠。房子密度過(guò)高，會(huì)對(duì)生產(chǎn)有障礙，不適應(yīng)先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展要求。”孫陳嘯告訴記者，要將佘山高新科技園打造為“產(chǎn)出效益有強(qiáng)度、科技創(chuàng)新有濃度、營(yíng)商環(huán)境有溫度、工業(yè)投資有密度、項(xiàng)目建設(shè)有速度、招商引資有力度、產(chǎn)業(yè)集聚有黏度、園區(qū)提質(zhì)有深度、企業(yè)居民有滿(mǎn)意度”的品牌優(yōu)質(zhì)園區(qū)。

據(jù)悉，對(duì)于存量工業(yè)土地二次開(kāi)發(fā)利用，佘山鎮(zhèn)還在探索更低成本，更高效利用的模式，如引進(jìn)社會(huì)資本等方式。

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