最近一周，一則上海最慘購房人稱自己損失超千萬的消息，多次登上新浪微博熱搜榜前列。根據(jù)一些媒體報(bào)道，伍女士看中了上海市黃浦區(qū)一套價(jià)值約1500萬的辦公用房，卻因銀行貸款審批延誤，無法按照合同規(guī)定時(shí)間付尾款，被賣方告上法庭。法院最終判決伍女士敗訴，她不僅要退還房子，還要支付違約金、房屋整修費(fèi)、訴訟費(fèi)等總計(jì)497.32萬元。

　　短短百余字的消息，讓不少網(wǎng)友稱伍女士為“史上最慘購房人”。記者檢索發(fā)現(xiàn)，該案二審判決書于去年12月31日公布在中國裁判文書網(wǎng)上，全文長達(dá)9400多字。梳理判決書并采訪雙方代理律師后，解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞?dòng)浾弑M可能還原了本案的前因后果。

　　賣方為何要解除合同？

　　要點(diǎn)：由于買方的貸款逾期，賣方原計(jì)劃購買的房屋無法履行買賣合同，也造成了賣方為此支付違約金，賣方受到較大損失。

　　根據(jù)一審法院審理查明的事實(shí)，2020年5月27日，伍女士與范先生等人簽訂了一份房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，3天后又簽訂了補(bǔ)充條款。根據(jù)這份協(xié)議，雙方約定交易的這套180平方米辦公用房總價(jià)為1550萬元，伍女士應(yīng)在2020年6月30日前支付首期房價(jià)款745萬元及裝修補(bǔ)償款60萬元，收到這筆首付后范先生便要提前交房，剩下的745萬元由伍女士向銀行申請(qǐng)貸款，最遲要在雙方約定的過戶時(shí)間8月30日前，打到范先生賬戶。

　　協(xié)議簽訂后，雙方于2020年7月2日正式簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同。此時(shí)，伍女士已經(jīng)向范先生轉(zhuǎn)賬了定金100萬元及400萬元首付款，于是雙方在合同附件3中寫明，伍女士應(yīng)當(dāng)在簽訂合同后5日內(nèi)向銀行申請(qǐng)745萬元貸款，若伍女士貸款申請(qǐng)未在過戶前獲得足額批準(zhǔn)或無法獲得貸款，也應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過戶之前將相應(yīng)部分房價(jià)款通過中介轉(zhuǎn)付或直接支付。

　　此外，這份合同還約定，若伍女士未按照合同約定履行，每逾期一日需向范先生支付總房價(jià)款萬分之五的賠償金，逾期超過10個(gè)工作日的，視為違約。若伍女士違約，則需向范先生支付相當(dāng)于總房價(jià)款20%的違約金，并將房屋恢復(fù)原狀或賠償房屋裝修費(fèi)180萬元。如因范先生違約，同樣需向伍女士賠償裝修費(fèi)180萬元。

　　對(duì)于上述合同內(nèi)容，伍女士和范先生在法庭上都予以認(rèn)可。合同簽訂后，接下來便是履行了�？墒牵�伍女士在支付合同約定的首期245萬元房款時(shí)就逾期了。經(jīng)范先生等人催討，雙方又簽訂了一份補(bǔ)充條款，約定范女士應(yīng)于2020年7月31日前一次性支付245萬元房款，及因此產(chǎn)生的利息損失。如未按時(shí)支付，則視作違約，房屋買賣合同自動(dòng)解除。庭審中，范先生確認(rèn)，伍女士后來如期支付了這筆錢。

　　2020年6月，這套房屋就已經(jīng)交由伍女士使用，并開始裝修。但是，由于伍女士申請(qǐng)辦理的745萬元貸款發(fā)生延期，直到2020年10月29日才審核通過，導(dǎo)致她無法如期支付第二期房款。此時(shí)，早已過了合同約定的8月30日這一最后期限。

　　2020年9月15日，范先生等人以律師函方式，告知和催告伍女士已嚴(yán)重違約，仍有805萬元房款未支付，希望伍女士在收函之日起3日內(nèi)將錢付清，如仍然不付，范先生等人有權(quán)解除合同，并要求伍女士賠償違約金及裝修損失等。同年9月30日，范先生等人向伍女士發(fā)出了解除買賣合同通知書一份，指出因伍女士仍未按照約定期限付款，因此范先生等人決定行使合同約定的解除權(quán)，要求伍女士搬離并歸還系爭房屋，償付房款總價(jià)的20％的違約金，和房屋裝修損失180萬元等。這兩份函件，伍女士向法庭確認(rèn)均已收到。

　　以上，便是本案的基本事實(shí)。對(duì)于這部分內(nèi)容，雙方其實(shí)沒有什么異議。伍女士和范先生等人的分歧，主要集中在伍女士的行為是否構(gòu)成違約，以及是否應(yīng)當(dāng)按合同約定的20%房價(jià)足額賠償。

　　賠償金額490萬元依據(jù)何在？

　　要點(diǎn)：賠付款包括違約金310萬元（房屋總價(jià)20%）和房屋裝修損失費(fèi)180萬元，違約金和裝修費(fèi)損失都是在房屋合同中自愿、明確約定的。

　　在伍女士看來，自己最終還是獲得了貸款，說明貸款只是延誤而非未能獲批，尚未達(dá)到可以直接解除合同的程度。

　　“伍女士8月上中旬就知道第一家銀行的貸款審批沒通過，所以她一邊通過中介緊急向另外兩家銀行申請(qǐng)貸款，一邊告知了范先生他們，因?yàn)橛行┿y行的貸款需要賣家也到場�！蔽榕�士一審時(shí)的代理律師說，直到2020年10月7日，范先生他們還愿意配合辦理貸款，這讓伍女士覺得合同可以繼續(xù)履行，沒想到轉(zhuǎn)頭就收到了催款的解約通知，“伍女士對(duì)此很不高興，覺得對(duì)方不應(yīng)該這么做�！�

　　記者注意到，判決書寫到，對(duì)于伍女士的這一主張，范先生不予認(rèn)可，伍女士也未能提供相應(yīng)的事實(shí)和證據(jù)。雙方都亮出觀點(diǎn)和證據(jù)后，接下來就是法院的審理和裁決。

　　上海市黃浦區(qū)人民法院一審認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。對(duì)于伍女士主張逾期并非可以導(dǎo)致解除合同的根本性違約，法院明確表示難以認(rèn)同。

　　“已查明的事實(shí)和證據(jù)均表明，在第二期付款義務(wù)到期時(shí)，伍女士選擇銀行貸款方式，同時(shí)約定如逾期獲得貸款則應(yīng)及時(shí)在申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過戶之前向中介或范先生等人用現(xiàn)金的方式支付相應(yīng)部分房價(jià)款，如不然，則構(gòu)成違約�！迸袥Q書寫道，作為適格的民商事主體，對(duì)于在交易中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)已明知，尤其在本案多次簽訂補(bǔ)充合同，已明確約定的情況下，伍女士卻未及時(shí)履行其付款義務(wù)。在最終未能取得賣家諒解和許可的前提下，相應(yīng)的違約責(zé)任是無法免除的。

　　判決書顯示，伍女士對(duì)于180萬元裝修補(bǔ)償金并無異議，但認(rèn)為房價(jià)20%的違約金數(shù)額過高。對(duì)于賠償金額問題，一審法院也做了詳細(xì)闡釋：“因房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性，因其交易標(biāo)的涉及金額一般較大，且本案涉案買賣標(biāo)的系辦公樓，而非一般居住用房，則會(huì)因一方違約所引致的相對(duì)方的所承受的經(jīng)濟(jì)損失亦相應(yīng)較大。”判決書明確寫道，結(jié)合本案相關(guān)已查明事實(shí)表明，范先生等人由于伍女士的逾期付款、逾期過戶等違約行為，可能導(dǎo)致范先生等人需對(duì)案外人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，且數(shù)額可能也不會(huì)太小。

　　記者從范先生等人的代理律師處獲悉，范先生出售系爭辦公樓，的確是為了置換另外一套房產(chǎn)。因伍女士未能及時(shí)履約，導(dǎo)致范先生與他人簽訂的購房合同也發(fā)生了違約，需向其他人支付相應(yīng)賠償金。

　　據(jù)此，法院認(rèn)為，我國的法律并不排斥當(dāng)事人可以同時(shí)主張違約金和實(shí)際損失賠償。考慮到本案中伍女士違約導(dǎo)致的實(shí)際后果，造成范先生等人經(jīng)濟(jì)損失巨大，故法院對(duì)范先生等人主張違約金和實(shí)際損失賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，采取一并支持的處理方式，應(yīng)為適宜的。

　　綜上，黃浦法院作出一審判決：確認(rèn)雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（含補(bǔ)充條款、附件）、協(xié)議書均于2020年10月7日解除；伍女士應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)搬離并歸還房屋，如逾期，則應(yīng)追加支付房屋占有使用費(fèi)，按照1000元每天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，計(jì)算至實(shí)際歸還之日止；伍女士應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)一次性償付違約金310萬元、房屋整修費(fèi)損失180萬元；訴訟費(fèi)7萬多元由伍女士承擔(dān)。在扣除上述費(fèi)用后，范先生等人應(yīng)在3日內(nèi)將已支付購房款745萬元的剩余部分退還給伍女士。

　　一審判決后，雙方均提出上訴。上海市第二中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，并無程序違法，應(yīng)予維持，遂駁回上訴，維持原判。

　　為何不能判決繼續(xù)履行合同？

　　要點(diǎn)：該房屋不同于一般自住住宅，屬于商業(yè)地產(chǎn)，用于商業(yè)用途，更應(yīng)該尊重雙方契約約定。

　　另據(jù)記者了解，二審判決后，相應(yīng)賠償款已經(jīng)到位。因伍女士此前已對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，經(jīng)雙方協(xié)商，裝修抵價(jià)50萬元，即伍女士還需賠付440萬元。

　　雖然尊重法院判決，先行執(zhí)行了賠償金，但伍女士近日在接受媒體采訪時(shí)表示仍難以接受判決結(jié)果：“在我看來對(duì)方因?yàn)檫@件事獲利近800萬，其中包括因房子升值的300萬。而我們損失了大概1000多萬，這其中包括480萬的違約金，100多萬新的裝修，然后如果我們?cè)俅钨彿浚�還需要承擔(dān)潛在的漲價(jià)300多萬。”伍女士表示，將就本案申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

　　僅僅因?yàn)橘J款延期兩個(gè)多月，就要承擔(dān)近500萬元的損失，這一點(diǎn)也讓不少人感到十分驚詫，甚至有人懷疑，范先生等人是不是設(shè)了一個(gè)局，惡意騙取違約金。對(duì)此，多名資深房產(chǎn)中介表示，實(shí)際交易中，從未見過賣家利用故意利用格式合同，壓低等待貸款的時(shí)間，然后騙取違約金的情況。“詳細(xì)的違約條款是要雙方約定的，上下家都不傻，經(jīng)紀(jì)人也會(huì)進(jìn)行提醒。”

　　“房產(chǎn)交易是格式合同，詳細(xì)的違約條款是由雙方約定，包括交全款的具體日期。如果下家不能履行交易合同，在未能在過戶前獲得全額貸款甚至無法獲得貸款，按照規(guī)定，應(yīng)該由下家補(bǔ)齊款項(xiàng)或者雙方經(jīng)過協(xié)商進(jìn)行解約，并賠付違約金。合同是嚴(yán)肅的，雙方都必須按照合同規(guī)定進(jìn)行履約。”上海中原物業(yè)顧問有限公司首席市場分析師盧文曦說，實(shí)際交易中，銀行放款周期確實(shí)是一個(gè)不可控因素，一般放貸時(shí)間在1到2個(gè)月，有時(shí)可能會(huì)更長。比如去年，上海銀行放款周期就普遍有所放緩。那么，雙方在簽訂合同的時(shí)候，比如約定付全款日期的時(shí)候，會(huì)有3—4個(gè)月的提前預(yù)估量，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般會(huì)進(jìn)行提醒，但主要還是看交易雙方如何約定。

　　此前，有律師在接受采訪時(shí)認(rèn)為，在無證據(jù)證明賣方存在實(shí)際損失的情況下，應(yīng)實(shí)現(xiàn)合同法鼓勵(lì)交易的制度目的，從而維護(hù)市場交易的穩(wěn)定。從法律的公平角度，也可以不解除合同，讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任，不建議賣方以此為由解除合同。在審理中，伍女士也確實(shí)提出這一主張，認(rèn)為自己已經(jīng)支付了50%的購房款，希望能繼續(xù)履行合同。對(duì)此，黃浦法院也給出了明確的解釋。

　　法院指出，伍女士的觀點(diǎn)具有一定合理性，如盡量維持合同交易的持續(xù)和穩(wěn)定性，有利于減少合約雙方的損失。但本案涉及的房產(chǎn)乃是二手辦公樓，而非一手商品房或居住用房，我國法律沒有支付了50%貨款則合同就不得解除這一規(guī)定。因此，合同能否繼續(xù)履行，關(guān)鍵還是在雙方的意愿。

　　本案中，在范先生等人堅(jiān)持行使合同所賦予的單方解除權(quán)、損害賠償權(quán)的情況下，法官若強(qiáng)行判決雙方繼續(xù)履行合同，缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，反而有可能構(gòu)成“強(qiáng)買強(qiáng)賣”，嚴(yán)重違背民商事主體在進(jìn)行民商事活動(dòng)中契約自由的原則。

　　“法院已經(jīng)給了雙方充分合理的庭外和解時(shí)間，以期雙方或許能繼續(xù)履約，但法官不得拒絕裁判，且只應(yīng)也只能依據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定進(jìn)行裁決。”判決書寫道。

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