上海中心城區(qū)成片二級以下舊里征收明年將全部完成，進(jìn)入存量改造轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期

舊改出現(xiàn)“場所聯(lián)動”股權(quán)轉(zhuǎn)讓新機(jī)制

■上海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)揮功能性平臺職能，承擔(dān)總控角色，聚焦“好人家、好作品、好價格”，以開放態(tài)度引入合適市場主體開發(fā)建設(shè)，讓最專業(yè)的人來做專業(yè)的事

■本報記者 戚穎璞

虹口區(qū)17街坊，是上海探索“政企合作”舊改新機(jī)制的首批試點(diǎn)之一，由上海地產(chǎn)集團(tuán)與區(qū)屬國企合資成立項(xiàng)目公司推動舊改。最近，項(xiàng)目公司80%股權(quán)予以轉(zhuǎn)讓，在多家提出受讓意向的企業(yè)里，招商蛇口脫穎而出。

這次股轉(zhuǎn)探索，正是舊改邁向新階段的一次精心謀劃。

從2019年啟動新一輪舊改以來，越來越多的居民徹底告別拎馬桶的日子，到明年，上海中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋征收將全部完成。

然而，舊區(qū)改造才剛剛起步�！案纳泼裆�只是第一步，接下來，我們將更加注重歷史風(fēng)貌保護(hù)，優(yōu)化空間布局，增強(qiáng)公共服務(wù)配套，把舊改‘洼地’變成功能提升、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市治理的‘高地’�！鄙虾５禺a(chǎn)集團(tuán)黨委書記、董事長馮經(jīng)明表示。

全面提速背后的慎重

2020年下半年，最后一位居民喬遷新居，虹口區(qū)17街坊恢復(fù)了最初的寧靜。如今，這里被專業(yè)機(jī)構(gòu)小心看護(hù)，靜待煥新。大大小小的建筑外墻印上了不同顏色的標(biāo)簽，這些色彩代表不同的保護(hù)等級，將在未來的煥新工作中起到關(guān)鍵作用。

從啟動征收到交地，虹口區(qū)17街坊只用了一年時間，相比傳統(tǒng)模式周期大大壓縮，成為新一輪舊改全面提速的縮影。

“今年，舊改速度不減，截至9月底，中心城區(qū)已完成成片二級舊里以下房屋改造62.8萬平方米，涉及3.2萬戶居民，分別占全年計(jì)劃任務(wù)的90%和94%�！鄙虾Ｊ信f改辦工作專班負(fù)責(zé)人徐堯說。

這一輪舊改提速，很大程度上得益于“政企合作、市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”舊改新模式。其中，市屬國有企業(yè)上海地產(chǎn)集團(tuán)扮演了關(guān)鍵角色�！白鳛楣δ苄試�企，我們堅(jiān)定發(fā)揮主力軍、攻堅(jiān)隊(duì)作用�！瘪T經(jīng)明說，依托新機(jī)制，上海地產(chǎn)集團(tuán)與相關(guān)區(qū)合作參與舊改地塊70個，涉及動遷居民6萬多戶，占全市成片二級舊里以下舊改任務(wù)的60%。

多項(xiàng)機(jī)制創(chuàng)新，成為撬動新一輪舊改的關(guān)鍵。居民數(shù)十年改善生活的強(qiáng)烈期盼得以滿足，許多舊改地塊的居民簽約率短時間內(nèi)達(dá)到99%以上。

正當(dāng)上海舊改全面提速時，有一件事卻做得十分慎重。在地塊征收階段，歷史風(fēng)貌細(xì)化甄別和風(fēng)貌評估便提前介入，這一項(xiàng)工作需要的時間更以“年”計(jì)算。

第一個啟動的舊改新機(jī)制地塊喬家路地塊，位于上海老城廂歷史文化風(fēng)貌區(qū)。去年底，上海抓住舊改契機(jī)，厘清復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)，將地塊里250多年歷史的私宅書隱樓收回。在不影響建筑的前提下，對書隱樓啟動長達(dá)3個月的應(yīng)急搶險維護(hù)，結(jié)構(gòu)重新加固，頂部加蓋鋼結(jié)構(gòu)雨棚，深入墻體的野草被鏟除，脫落的老構(gòu)件也被歸整編號，靜候未來全面修繕。 

這座曾搖搖欲墜的珍貴文物建筑，今夏平穩(wěn)度過臺風(fēng)“煙花”“燦都”影響期。

算經(jīng)濟(jì)賬，更算社會賬

借助舊改收回產(chǎn)權(quán)，對書隱樓進(jìn)行全面搶修是對歷史建筑進(jìn)行保護(hù)的一次探索。不過，上海還有更多舊改地塊與風(fēng)貌保護(hù)區(qū)交疊，要如何進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)？

“舊改地塊普遍位于上海黃金地段。如何用好這些土地，讓城市記憶延續(xù)，讓地塊價值充分彰顯，需要基于區(qū)域發(fā)展乃至城市發(fā)展的角度進(jìn)行全盤思考�！鄙虾３鞘懈�新發(fā)展公司董事長、總經(jīng)理趙德和表示。

虹口區(qū)17街坊股轉(zhuǎn)就是這一思路下的新突破。今年8月，虹口區(qū)17街坊項(xiàng)目公司啟動股權(quán)轉(zhuǎn)讓，成為首個通過上海市土地交易市場和上海聯(lián)交所“場所聯(lián)動”招商股轉(zhuǎn)工作機(jī)制的地塊。經(jīng)現(xiàn)場公證，加權(quán)匯總規(guī)劃實(shí)施方案評審得分和競價得分，確定招商蛇口下屬公司為股轉(zhuǎn)合作企業(yè)。

“這家企業(yè)的報價不是最貴的，但它提供了最好的開發(fā)方案，在專家評審中的得分排名第一。”一位工作人員透露，虹口區(qū)17街坊的開發(fā)方向，是最大程度保留文脈，留存石庫門肌理，并注入現(xiàn)代使用功能。

不以賣高價為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的，背后算的是一筆社會賬。

規(guī)劃的遺憾，是永遠(yuǎn)的遺憾，很難推倒重來。因此，上海對待舊改地塊的態(tài)度慎之又慎，它們的未來，要以規(guī)劃為引領(lǐng)，兼顧歷史風(fēng)貌保護(hù)、區(qū)域整體開發(fā)和功能提升。這需要依靠社會力量，引入先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和理念，讓舊改地塊發(fā)揮遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其土地自身價格的價值。

“在這個過程中，上海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)揮功能性平臺職能，創(chuàng)新舊改地塊開發(fā)建設(shè)機(jī)制。圍繞‘好人家、好作品、好價格’，以開放的態(tài)度引導(dǎo)市場力量積極參與，讓最專業(yè)的人來做專業(yè)的事。”趙德和表示，隨著舊改持續(xù)推進(jìn)，“場所聯(lián)動”招商股轉(zhuǎn)的機(jī)制將在更多地塊中應(yīng)用。

在舊改中，經(jīng)濟(jì)賬并非上海地產(chǎn)集團(tuán)考慮的首要因素。虹口提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)全部被納入了昆明路以南地塊舊改區(qū)域內(nèi)，這片29公頃的區(qū)域較為完整地保留了二戰(zhàn)時期猶太難民避難上海時期的建筑風(fēng)貌，歷史文化價值很高。

舊改方案思路，不局限于單體建筑保護(hù)。一位工作人員告訴記者，上海地產(chǎn)集團(tuán)曾專門向市政府研究中心咨詢：對標(biāo)紐約、東京等全球一流城市，上海邁向現(xiàn)代化國際大都市需要完善哪些功能，如何因地制宜地在提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)中落地，帶動北外灘整體發(fā)展�！昂甏蟮囊�(guī)劃藍(lán)圖，需要通過一個個功能、一個個細(xì)節(jié)去實(shí)現(xiàn)�！�

創(chuàng)新機(jī)制持續(xù)參與城市更新

上海探索舊改地塊“場所聯(lián)動”股權(quán)轉(zhuǎn)讓，在中國內(nèi)地尚屬首例。

為了避免碎片化建設(shè)，由上海地產(chǎn)集團(tuán)與區(qū)屬國企成立的合資項(xiàng)目公司在舊改地塊開發(fā)中，仍保留一定股權(quán)。上海地產(chǎn)集團(tuán)不參與后續(xù)開發(fā)，但仍承擔(dān)總控的角色，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、投資到運(yùn)營，全流程把控，避免合作的開發(fā)單位無序開發(fā)。

類似機(jī)制在全球一流城市頗為常見。從上世紀(jì)90年代起，香港成立專營城市更新部門。這一部門承擔(dān)政府與市場的銜接角色，尋求兩者契合點(diǎn)，引入合作單位開發(fā)土地，實(shí)現(xiàn)土地高效利用，保持投入產(chǎn)出長期平衡。德國漢堡也成立了類似平臺，引入合適的市場主體，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

在上海，這一機(jī)制也體現(xiàn)出新的特色。去年，上海市城市更新中心在上海地產(chǎn)集團(tuán)揭牌成立，將按照政府主導(dǎo)、搭建平臺、市場運(yùn)作的原則，長期參與城市有機(jī)更新。

“城市更新是永恒的主題。上海中心城區(qū)二級舊里及以下房屋大規(guī)模、成片化的改造即將結(jié)束，城市已進(jìn)入存量改造的更新階段、轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時期�！鄙虾５禺a(chǎn)集團(tuán)總裁管韜萍說，除了二級舊里改造、消滅馬桶外，上海還有大量低等級、存在安全隱患的住宅、歷史風(fēng)貌保護(hù)地塊等，展望今后，城市更新任務(wù)還很艱巨。

依托全新機(jī)制，上海地產(chǎn)集團(tuán)還將重點(diǎn)參與外灘第二立面等城市更新項(xiàng)目，不斷創(chuàng)新機(jī)制，提升上海城市發(fā)展能級。（來源：解放日報）

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